송파의 랜드마크 주거명작 , 거여2-1구역 재개발조합 강신선 조합장

이양은 기자
2019-09-10


사진제공=롯데건설


[뉴스리포트=이양은 기자] ‘송파 시그니처 롯데캐슬’이 서울 동남권 신흥 주거지에 위치하는 브랜드 대단지 아파트로 화제가 되고 있다. 롯데건설의 특화설계로 돋보이는 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 탁월한 입지와 차별화된 디자인 및 고급 내장재 등 롯데캐슬의 최고급 주거 브랜드에 어울리는 퀄리티로 관심이 집중되고 있다. ‘송파 시그니처 롯데캐슬’을 성공시킨 거여2-1구역 재개발조합 강신선 조합장은 “송파를 대표하는 랜드마크 아파트로 건축하여 입주민의 자부심이 될 수 있는 주거명작으로 완성시키겠다”고 강조했다. 견본주택에서 기자와 만난 강 조합장은 해박한 도시정비사업 법률 지식과 사례분석으로 최고전문가의 식견을 보여주었다. 강신선 조합장을 만나 송파의 신新랜드마크 주거명작名作 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’의 비전과 거여2-1구역 재개발조합 성공비결에 대해 들어보았다.


‘송파 시그니처 롯데캐슬’, 거여·마천지역의 신화 창조

‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 서울 강남권에서 유일한 뉴타운(재정비촉진지구)인 거여·마천 지역에서 2년 만에 분양이 이뤄지는 브랜드 대단지 아파트다. 거여2-1구역을 재개발하는  ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 단지를 남향 위주로 배치하고 천장고를 2.4m까지 높여 개방감을 높였으며, 녹지율도 무려 45%로 자연친화적인 단지로 조성했다. 지하 3층 ~지상 33층에 17개 동, 전용면적 59~108㎡ 1,945가구다. 

이 가운데 745가구의 일반분양이 이루어지며, 전용면적별로는 59㎡ 64가구, 84㎡ 671가구, 108㎡ 10가구 등이다. ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 입지면에서도 탁월하다. 송파·위례·하남 등의 생활인프라를 동시에 누릴 수 있어 편의성을 자랑한다. 마천초, 영풍초, 보인중, 보인고 등 다수의 학교가 도보 통학이 가능하며 스타필드 위례, 잠실롯데몰, 가든파이브 등을 이용하기에도 편리하다. 또한 지하철 5호선 거여 역과 마천역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 수서역 SRT도 인근에 위치하며, 인접한 서하남IC와 송파IC 등을 통해 서울외곽순환고속도로 진입도 가능하다.



거여2-1구역 재개발조합 강신선 조합장/사진 =이양은 기자


고도의 전략과 전문지식으로 300억원 사업비 절감

지난 6월 강신선 조합장은 서울시에서 주최하는 ‘정비사업 아카데미’의 ‘현직 조합장에게 듣는 정비사업 추진 경험’ 강좌의 강사로 초청받아 재개발사업의 전문지식과 노하우를 전하기도 했다. 서울시에서 정비사업 경험을 강의 요청한 것은, 서울시도 거여2-1지구의 성공을 인정하고 있다는 의미로 볼 수 있다. 하지만 처음부터 거여2-1구역 재개발조합 사업이 성공적으로 진행되지는 않았다. 오히려 강신선 조합장 취임 이전에는 사업이 표류하며 긴 정체기를 겪고 있었다. 

강신선 조합장 취임 이전, 거여2-1구역에는 30년 이상 무허가 건축물 즉 쪽방촌, 철거민촌이 적지 않은 지역을 차지했다. 대지 50여평의 건축물에 조합원 6~8명이 약 7평의 공간을 블록 형태로 거주하고 있었고, 한집을 철거하면 다른 집도 무너지기 쉬운 구조였기 때문에 재개발이 굉장히 어려운 단지였다. 2017년 7월 강신선 조합장 취임 직후, 조합은 주택도시공사를 통해 대출을 진행한 사업비 3,500억원 대출이 정지되었고, 구역 내에 위치한 거암교회에서 관리처분 취소소송 및 집행정지를 제기하여 사업이 일시적으로 중단되었으며 명도소송과 철거도 중단된 상태였다. 그래서 강 조합장은 취임 직후 좌초될 위기에 처한 사업 정상화를 최우선 과제로 추진했다. 그 이유는 취임 후 매월 10억원의 이자가 발생했지만 사업은 전혀 진행되지 않는 최악의 상태였기 때문이다. 

사업 정상화를 목표로 세운 강 조합장은 밤낮을 가리지 않고, 사업 구역을 다니며 미이주자의 이주를 독려하고, 협력업체들과 회의를 통해 사업비 대출과 교회의 집행정지 등에 대한 해법을 모색하였다. 이런 집념의 결과로 취임 후 1년 만에 두 곳의 교회 및 파출소를 명도소송을 하여 이주시켰으며, 사업비 대출 및 집행정지 등도 해결하며 사업을 정상화시켰다. 이런 결과를 만들기 위해서 강 조합장은 먼저 철저한 공부를 통해 지식을 습득하고, 습득한 지식을 토대로 발로 뛰며 현장을 누비는 적극적인 리더십으로 사업을 개선시켰고, 조합원과 적극적으로 소통하는 조합 밴드를 만들어 조합원들의 궁금증을 해소시켰다. 무엇보다 사업 진행의 모든 상황을 투명하게 오픈한 것이 주요했다. 조합원들이 사업의 핵심 주체로서 사업의 현안과 진행 상황을 정확히 파악하도록 함으로써 적극적인 사업 동참을 이끌어 낸 것이다. 일례로 일반 조합원으로 구성된 일명 ‘아줌마 발족단’을 만들어 모든 사업 진행과정에 함께 참여했다. 2달 이상 조합원 20명과 모델하우스를 함께 견학하며 고급마감자재를 공부하였고, 공사비 협상 시에도 함께 참여하며 사업의 모든 것을 투명하게 오픈했다. 일반 조합원이 자유롭게 사업에 참여하고 정보를 공유하면서 정비사업 사상 유례를 찾기 힘들 정도로 100%에 가까운 지지가 이루어졌고, 지금까지도 강력한 신뢰관계가 이어지고 있다.

“처음 취임했을 때 조합의 어려운 상황을 접하면서, 오히려 오기가 생겼습니다. 그리고 반드시 정정당당한 사업추진으로 승부를 보겠다는 생각으로 주말까지 출근하며 일에 매진했습니다. 모르는 법안이 있으면 법제처에 접속하여 밤을 새워서 읽고, 터득하여 필요한 자료들은 인터넷에서 모두 입수해 통달할 때까지 공부했습니다. 이런 노력들이 빠른 이주와 사업추진으로 이어질 수 있어서 기쁩니다.” 

강 조합장의 노력은 막대한 사업비용 절감으로 이어졌다. 법률 내용에 대한 검토 이후 변호사 및 법무사 등 전체 협력업체와 용역비에 대해 계약 조정을 진행하여 약 24억원의 비용을 절감했다. 또한 현금청산자 청산금 지급과 관련하여 부당하게 발생한 지연가산금의 부당성을 적극적으로 주장하며 소송에서 다퉈 최종적으로 조합 승소로 확정되면 61억원을 절감하게 된다. 또한 주요 분양현장 견학과 자료 수집, 공사비 검토 과정을 통해 약 39억원의 공사비 절감도 이뤄냈다. 

“사업비 뿐만 아니라 분양 수입액도 증가될 예정입니다. 근린생활시설인 상가 건물의 설계를 기존 ‘지하 1층~지상 2층’에서 ‘지하 1층~지상 1층’으로 변경하며, 상가 가치 향상과 분양면적 증가라는 두 마리 토끼를 모두 잡아 상가 분양 수입을 당초 132억원에서 307억원으로 무려 175억원이나 높였습니다. 이러한 노력을 통해 현재까지 약 300억원의 절감액이 예상됩니다. 아직 100% 확정된 금액은 아니지만 보수적으로 책정하더라도 절감액이 최소한 300억원은 넘을 것으로 확신합니다. 소송의 경우에도 승소 가능성이 매우 높고, 상가 분양의 경우에도 매우 보수적으로 평가한 금액이기 때문에 충분히 확보가 가능한 금액입니다. 앞으로도 고도의 전략과 전문지식으로 조합원의 부담을 덜고, 사업수익을 늘리는 조합 활동을 최우선으로 진행하겠습니다. 지켜봐주십시오.”


사진제공=롯데건설


소통과 신뢰로 성공적인 재개발 완성하겠다

강신선 조합장은 지금도 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’을 최고의 아파트로 만들기 위해 전략적으로 움직이고 있다. 거실 바닥 마감재를 롯데호텔 123층에 사용된 최고급 원목마루로 변경하고, 유리난간과 조망형 발코니샷시 설치, 유럽산 내장재 및 마감재 사용을 확정지었다. 주방가구로는 이탈리아 명품 브랜드인 ‘페발까사(Febalcasa)’ 주방가구를 사용하기로 했다.  뿐만 아니라 롯데건설과 체결한 공사계약서에서는 당초 조합원 분양이 1층부터 배정되었던 것을 총회 의결을 거쳐 조합원은 5층 이상으로 분양, 저층 부분은 일반분양하도록 변경하며 재개발사업을 위해 기다려준 조합원들에게 선물을 안겨 주기도 하였다. 

강신선 조합장은 취임 후 난관에 빠진 재개발사업을 놀라운 속도로 정상화시켜 3년이 넘게 지연되던 이주를 완료하고, 철거 완료, 착공에 이어 일반 분양단계까지 사업을 진행하였다. 사업비 300억원을 절감시켰고, 분양가 상한제를 피했으며, 비례율 85%를 현재까지 96.4%로 만들고 앞으로 100%까지 올린다는 계획이다. 이 모든 성과가 강 조합장이 취임한지 불과 2년 만에 이루어낸 일들이다.  어떤 노력이 있었기에 짧은 시간에 이런 성과가 만들어졌을까. 강신선 조합장이 사업의 성공을 위해 가장 먼저 몰두한 것은 관련지식의 공부였다. 부동산 전문가 출신인 강 조합장은 관련 법률, 재무, 건축건설, 관제업무, 분양업무에서도 전문가가 되기 위해 매일밤 공부하며 전문역량을 쌓았다. 실제로 강 조합장은 조합 사업의 정상화를 위해 매일 새벽 2시까지도 현장을 둘러보거나 전문서를 보며 공부했고, 이 때문에 건강이 악화되기도 했다. 

“도전정신으로, 남이 못하는 일을 해냈을 때 성취감이 가장 큽니다. 저의 노력으로 조합원의 희망을 살릴 수 있다면 얼마든지 희생할 각오로 사업을 추진하고 공부했습니다. 그리고 다시 그렇게 하라면 못할 정도로, 최선을 다했습니다. 더 이상 좋은 아파트는 없다고 자신 있게 말씀드릴 정도로 혼신의 힘을 바쳐서 일했다고 자부합니다.” 

강 조합장은 조합원이 알아주든 그렇지 않든 모든 정성을 쏟아 지금의 사업을 완성했다. 그래서 대부분 의 조합원들이 강 조합장을 은인(恩人)으로 여기고 거여동의 역사를 쓴 조합장으로 칭하기도 하며 많은 지지와 응원을 보낸다고 한다. 


조합원의 참여가 부동산가치를 만든다

도산 안창호 선생은 ‘참여하는 사람이 주인이요, 그렇지 않은 사람은 손님이다’라고 했고, 널리 알려진 법률 명언에 ‘법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다’는 말도 있다. 즉 오늘날 재개발사업의 성공은 조합장의 노력도 중요하지만 함께 참여하겠다는 조합원의 의지도 크게 작용한다는 것이다. 조합원 스스로 조합정관을 찾아보고, 총회 및 회의에도 참석하며 적극적으로 참여하는 조합원들이 부동산의 가치를 함께 만들 수 있는 셈이다. 오늘날 거여2-1구역 재개발조합의 성공도 일반 조합원의 적극적인 참여와 지지가 강신선 조합장의 의지와 만나 시너지가 발생했다는 것이 업계의 평이다. 그래서 지금도 조합 소통 밴드의 가입인원수는 계속 증가하고 있으며, 강 조합장의 활동을 함께 응원하는 신규 조합원도 꾸준히 늘고 있다고 한다. 

강 조합장은 여기서 그치지 않고, 인터넷에 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’ 카페를 만들어 현장 상황, 조합장의 사업운영 전달사항 등 다양한 정보 및 부동산 지식을 카페를 통해 전하며 더 적극적으로 소통할 예정이다. 재개발사업 성공에 따른 강의 요청도 강 조합장에게 많이 들어오고 있지만, 우선 조합 사업을 완벽하게 마무리하는 것이 최우선 과제라고 강조했다. 현재 강 조합장은 어렵고 바쁜 업무를 수행하면서도, 세종대학교 부동산대학원에서 수학하고 있다. 내년 졸업할 때 까지 부동산 관련지식을 더 축적하고, 관련인맥을 넓혀서 사업을 성공적으로 진행하기 위해서다. 

“세상에 태어나서 이렇게 많은 사람들을 위해 봉사할 수 있는 기회가 주어져 오히려 제가 감사드립니다. 조합원님께서 조금만 더 믿고 기다려주시면, 최고의 부동산가치로 보답하겠습니다. 조합원님의 든든한 지지가 있었고, 투명한 참여와 신뢰 덕분에 더 강하게 사업을 추진할 수 있었습니다. 더불어 전임 총무이사로 근무했던 남편의 외조가 있었기에 이 일을 추진할 수 있었음에 감사하며, 남편과 아들에게 아내와 엄마 역할을 제대로 못하는 것에 대해 거듭 미안하다는 말을 전하고 싶습니다.” 

기자가 만난 강신선 조합장은 날카로운 전략가이면서 동시에 조합원들에게 행복을 전파하는 행복전도사였다. 또한 소통과 신뢰의 힘이 얼마나 강한지 보여준 입지전적인 인물이었다. 소통의 리더십을 토대로 완성된 주거명작(名作) ‘송파 시그니처 롯데캐슬’이 기대되는 이유다.  


사진제공=롯데건설


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